Nexelys Immobilier

L'essentiel du marché immobilier français ce trimestre

Septembre 2026 · T3 2026

Édition Septembre 2026 (T3 2026) · Données arrêtées au 31 août 2026 · Dernier point réel T1 2026 · Prévisions Nexelys au-delà

Le fait marquant d'août est ailleurs que dans l'immobilier, mais il le traverse de part en part : l'inflation est repartie dans les quatre pays que nous suivons, à 2,7 % sur un an en France, 2,9 % en Allemagne, 4,5 % en Espagne et 4,2 % en Belgique. Pour l'immobilier français, cela se traduit par deux mouvements de sens opposé. D'un côté, les volumes tiennent : 952 000 transactions dans l'ancien sur douze mois glissants (+7,9 % sur un an, T1 2026). De l'autre, le financement se retend : notre modèle attend le taux de crédit habitat à 3,35 % au quatrième trimestre 2026 contre 3,07 % au premier, et l'OAT 10 ans à 3,80 %. Les prix, eux, ne bougent presque pas (127,4 dans l'ancien, +0,1 %) et les loyers encaissent le décrochage le plus net : l'IRL ne progresse que de 0,8 % quand les prix à la consommation montent de 2,7 %. Voici l'analyse complète.

🏘️ Prix de l'ancien

📌 Pourquoi suivre ces chiffres ?
L'indice de prix des logements anciens est publié trimestriellement à partir des actes notariés. Il arrive avec plusieurs mois de retard, ce qui rend la prévision indispensable pour arbitrer une acquisition ou fixer une valeur d'expertise.

Prix des logements anciens · ensemble France · T1 2026 127,4 · +0,1 % sur un an

Indice Notaires et INSEE, premier trimestre 2026, contre 127,3 au premier trimestre 2025. Le marché de l'ancien est à l'arrêt en valeur : un dixième de point sur un an. Prévision Nexelys : 128,3 au troisième trimestre 2026, 128,8 au quatrième, 129,2 au premier trimestre 2027.

Appartements anciens · T1 2026 126,7 · +0,6 % sur un an

Premier trimestre 2026, contre 126,0 un an plus tôt. L'appartement se tient légèrement mieux que la maison, ce qui est cohérent avec le retour de la demande sur les centres urbains. Prévision Nexelys : 127,6 au troisième trimestre 2026, 128,4 au premier trimestre 2027.

Maisons anciennes · T1 2026 128,0 · -0,2 % sur un an

Premier trimestre 2026, contre 128,2 un an plus tôt. La maison ancienne est le seul segment de prix en repli sur un an. Le renchérissement du crédit et le coût de rénovation énergétique du parc individuel pèsent sur les valeurs. Prévision Nexelys : 129,0 au troisième trimestre 2026, 129,9 au premier trimestre 2027.

Notre analyse : avec 0,1 % de hausse annuelle et une inflation à 2,7 %, un logement ancien détenu en France a perdu environ 2,6 points de valeur réelle sur un an. Le marché ne baisse pas en euros courants, il s'érode en pouvoir d'achat. Notre modèle ne voit pas de rattrapage : 129,2 attendus au premier trimestre 2027, soit 1,4 % de plus qu'aujourd'hui sur un an. Notre lecture : pour un vendeur, attendre ne rapporte plus rien, la hausse nominale prévue est inférieure à l'inflation. Pour un acquéreur, le vrai sujet n'est plus le prix, il est le taux, qui remonte lui de 28 centièmes de point d'ici la fin de l'année.

📈 Volumes de transactions

📌 Pourquoi suivre ces chiffres ?
Le volume de transactions dans l'ancien, en cumul sur douze mois glissants, est l'indicateur de liquidité du marché. Il conditionne l'activité des cabinets de transaction, des diagnostiqueurs, des courtiers et de toute la chaîne du déménagement.

Transactions dans l'ancien · cumul 12 mois · T1 2026 952 000 · +7,9 % sur un an

Premier trimestre 2026, contre 882 000 au premier trimestre 2025. Le marché a récupéré 107 000 transactions depuis le point bas de fin 2024 (845 000). Mais le cumul est identique à celui du quatrième trimestre 2025 : la reprise a atteint son palier. Prévision Nexelys : 953 700 au troisième trimestre 2026, 954 900 au quatrième, 956 100 au premier trimestre 2027.

Permis de bureaux · indice · mai 2026 57,5 · -15,2 % sur un an

Eurostat, mai 2026, base 2021 = 100, contre 67,8 en mai 2025. Le flux de nouveaux projets tertiaires reste très en dessous du niveau de 2021. Cette série est publiée en donnée réelle, sans prévision Nexelys.

Notre analyse : la reprise des volumes est réelle mais elle est terminée. Le cumul est passé de 845 000 fin 2024 à 952 000 au premier trimestre 2026, puis n'a plus bougé pendant deux trimestres. Notre modèle prolonge ce plateau : moins de 5 000 transactions de gain attendues sur les quatre prochains trimestres. Notre lecture : les cabinets qui ont recruté en pariant sur la poursuite du rebond vont découvrir un marché à volume constant. Le levier de croissance n'est plus le flux, il est la part de marché et les services associés, gestion locative et rénovation en tête.

🏗️ Le marché du neuf

📌 Pourquoi suivre ces chiffres ?
Les ventes de logements neufs commandent directement les mises en chantier des dix-huit mois suivants. C'est le meilleur indicateur avancé disponible pour la charge de travail de la promotion et de la construction résidentielle.

Ventes de logements neufs · T1 2026 16 502 · +0,6 % sur un an

Premier trimestre 2026, contre 16 410 au premier trimestre 2025. Le neuf reste au plancher : ce niveau est inférieur de 7,4 % à celui du quatrième trimestre 2024 (17 827). Prévision Nexelys : 16 750 au troisième trimestre 2026, 16 870 au quatrième, 16 960 au premier trimestre 2027.

Prix des logements neufs · T1 2026 131,0 · +0,2 % sur un an

Premier trimestre 2026, contre 130,8 un an plus tôt. Le neuf reste 3,6 points plus cher que l'ancien (127,4), un écart qui explique à lui seul la difficulté de commercialisation. Prévision Nexelys : 131,8 au troisième trimestre 2026, 132,3 au premier trimestre 2027.

Notre analyse : le neuf est le segment le plus abîmé du marché et notre modèle ne le voit pas se rétablir. Nous attendons 16 960 ventes au premier trimestre 2027, soit toujours 5 % sous le niveau de fin 2024. La raison est arithmétique : un neuf 2,8 % plus cher qu'un ancien, financé à un taux qui remonte vers 3,35 %, dans un marché où les prix ne montent plus. Notre lecture : la promotion ne repartira pas par le prix de vente, elle repartira par la baisse du coût de revient ou par la commande publique et institutionnelle. Orientez vos réponses commerciales vers les bailleurs sociaux et les investisseurs institutionnels plutôt que vers l'accession libre.

💶 Financement · taux, OAT et crédits

Taux de crédit habitat à taux fixe · T1 2026 3,07 % · stable sur un an

Banque de France, premier trimestre 2026, contre 3,07 % au premier trimestre 2025. Le taux est remonté depuis le point bas de fin 2025 (2,98 %). Prévision Nexelys : 3,26 % au troisième trimestre 2026, 3,35 % au quatrième, 3,40 % au premier trimestre 2027, soit 33 centièmes de point de plus qu'aujourd'hui.

🔑 Locatif · indice de référence et loyers réels

Indice de référence des loyers · T1 2026 146,60 · +0,8 % sur un an

INSEE, premier trimestre 2026, contre 145,47 au premier trimestre 2025. Prévision Nexelys : 147,5 au troisième trimestre 2026, 147,9 au quatrième, 148,4 au premier trimestre 2027, soit une revalorisation annuelle qui reste sous 1,3 %.

🌍 L'immobilier français face à l'Europe

Prix des logements anciens · T1 2026 · comparaison ES 189,8 · DE 153,4 · BE 148,6

Base 2015 = 100, premier trimestre 2026. Sur un an, l'Espagne gagne 13,5 %, la Belgique 3,8 % et l'Allemagne 1,3 %, quand la France plafonne à +0,1 % sur son propre indice. L'écart avec l'Espagne est le plus large que nous ayons mesuré depuis le début de la série.

🔮 Perspectives Nexelys Immobilier

Prévisions trimestrielles jusqu'au premier trimestre 2027 sur les indicateurs qui commandent vos arbitrages.

💶 Taux de crédit : 3,35 % attendus fin 2026, la fenêtre basse est refermée

🏘️ Prix de l'ancien : hausse nominale inférieure à l'inflation jusqu'en 2027

📈 Volumes : plateau à 955 000 transactions, la reprise est terminée

🔑 Loyers : deux points de retard sur l'inflation, à rattraper par la relocation

🌍 Europe : l'Espagne reste le seul marché où l'immobilier protège de l'inflation

📚 Sources & méthodologie

INSEE et Notaires de France · Indices de prix des logements anciens et neufs, volumes de transactions, indice de référence des loyers.
Banque de France · Taux d'intérêt des crédits nouveaux à l'habitat et production de crédit, statistiques mensuelles et trimestrielles.
Eurostat · Indices harmonisés de prix des logements, loyers effectivement payés, permis de construire tertiaires, taux souverains à dix ans en définition Maastricht, indices harmonisés de prix à la consommation.
Banque centrale européenne, Destatis, INE et Statbel · Taux de crédit habitat composites, encours de crédit, transactions et prêts au logement pour l'Allemagne, l'Espagne et la Belgique.
Méthodologie Nexelys · Nos prévisions croisent les séries officielles et un ensemble d'indicateurs avancés, taux souverains, inflation, crédit et construction. Elles sont recalculées chaque début de mois sur l'ensemble des 237 indicateurs suivis. Les valeurs annoncées comme prévisions ou estimations sont produites par Nexelys et n'engagent aucun institut public.

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Cette édition contient 6 sections complètes, les prix de l'ancien et du neuf, les volumes de transactions, l'analyse taux, OAT et crédit, le locatif, le comparatif France, Allemagne, Espagne, Belgique et 5 perspectives chiffrées jusqu'au premier trimestre 2027.

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