Nexelys Immobilier

L'essentiel du marché immobilier français ce mois-ci

Octobre 2026

Édition Octobre 2026 · Dernier point réel : août 2026 pour les séries mensuelles et les taux, 2e trimestre 2026 pour l'indice des prix des logements, 1er trimestre 2026 pour les autres séries trimestrielles

Le retournement des prix n'est plus une prévision, il est publié : l'indice des prix des logements tombe à 126,1 au deuxième trimestre 2026, en recul de 0,9 % sur un an, après 127,4 au premier trimestre. Il sort 1,8 point sous notre propre estimation, et nous l'écrivons plutôt que de le lisser. Côté financement, une anomalie s'est installée : le crédit à l'habitat est à 3,20 % en août quand le taux long à dix ans est à 4,00 %, soit 80 points de base à l'envers. Les volumes, eux, plafonnent : 952 000 transactions sur douze mois, inchangées depuis deux trimestres. Et le bureau décroche seul, à 60 contre 95,8 pour les autres locaux sur la même base.

Sur la fraîcheur des données. L'immobilier mélange des séries mensuelles et des séries trimestrielles, qui ne sont pas publiées au même rythme. Nous écrivons donc le dernier point réel de chaque série plutôt qu'une date unique. Pour cette édition : août 2026 pour les loyers effectifs, les permis de bureaux, les permis de locaux hors bureaux, le taux des crédits à l'habitat et le taux long à dix ans ; 16 septembre 2026 pour la dernière décision de taux directeur ; deuxième trimestre 2026 pour l'indice des prix des logements ; premier trimestre 2026 pour les transactions, les ventes de neuf, les indices de prix de détail et l'indice de référence des loyers. Au-delà du dernier point réel, nous publions une estimation Nexelys, puis une prévision Nexelys.

🏷️ Prix des logements · le retournement est publié

📌 Pourquoi suivre ces chiffres ?
L'indice des prix des logements est la seule mesure officielle de la valorisation du parc. Il conditionne les apports, les capacités d'emprunt, les valeurs d'expertise et la négociation de chaque mandat. C'est un indice en base 100 sur la moyenne 2015 : il dit une variation, jamais un prix au mètre carré. Dernier point réel : deuxième trimestre 2026 pour l'indice d'ensemble, premier trimestre 2026 pour les trois indices de détail.

Indice des prix des logements · 2e trimestre 2026 126,1 · -0,9 % sur un an

INSEE, série 010751596, logements neufs et anciens, corrigé des variations saisonnières, base 100 en moyenne annuelle 2015. Le premier trimestre 2026 valait 127,4 : l'indice perd donc 1,3 point en un trimestre. À écrire au plus près du chiffre : notre trajectoire trimestrielle, arrêtée au premier trimestre, plaçait le deuxième à 127,9. La publication est sortie 1,8 point en dessous. Nous retenons le réel, et nous traitons désormais nos estimations de troisième et quatrième trimestre, 128,3 et 128,8, comme une borne haute et non comme une cible.

Appartements anciens · 1er trimestre 2026 126,7 · +0,6 % sur un an

INSEE, indice en base 100 sur la moyenne 2015, premier trimestre 2026, contre 126,0 au premier trimestre 2025. C'est le dernier point réel de cette série de détail. Estimation Nexelys : 127,2 au deuxième trimestre 2026, 127,6 au troisième, 128,0 au quatrième. Prévision Nexelys : 128,9 au deuxième trimestre 2027. Même réserve que ci-dessus : l'indice d'ensemble a déjà reculé au deuxième trimestre, ces estimations sont donc des bornes hautes.

Maisons anciennes · 1er trimestre 2026 128,0 · -0,2 % sur un an

INSEE, indice en base 100 sur la moyenne 2015, premier trimestre 2026, contre 128,2 au premier trimestre 2025. La maison recule quand l'appartement progresse encore de 0,6 % : 0,8 point d'écart de glissement annuel entre les deux segments, au même trimestre et sur la même base. Estimation Nexelys : 128,5 au deuxième trimestre 2026, 129,5 au quatrième. Prévision Nexelys : 130,4 au deuxième trimestre 2027.

Logements neufs · 1er trimestre 2026 131,0 · +0,2 % sur un an

INSEE, indice en base 100 sur la moyenne 2015, premier trimestre 2026, contre 130,8 au premier trimestre 2025. Le neuf reste 4,3 points au-dessus de l'appartement ancien sur la même base et le même trimestre. L'écart s'est resserré de 0,5 point en un an, de 4,8 points au premier trimestre 2025 à 4,3 points aujourd'hui. Estimation Nexelys : 131,5 au deuxième trimestre 2026, 132,1 au quatrième. Prévision Nexelys : 132,8 au deuxième trimestre 2027.

Notre analyse : le fait de cette édition est que le retournement n'est plus une prévision, il est publié. L'indice d'ensemble perd 1,3 point en un trimestre et 0,9 % sur un an, et il sort 1,8 point sous notre propre estimation. Nous préférons l'écrire : notre trajectoire trimestrielle était trop haute, et nous ne la présentons plus comme une cible mais comme une borne. Pour un vendeur, cela veut dire qu'un prix de mandat calé sur un comparable du premier trimestre 2026 est déjà 1,3 point trop haut. Pour un acheteur, cela veut dire que la fenêtre de négociation s'est ouverte au deuxième trimestre, et pas avant.

💰 Financement · un écart de 80 points de base à l'envers

📌 Pourquoi suivre ces chiffres ?
Le coût du crédit décide de la solvabilité de la demande, et le taux long décide du coût du crédit avec six à neuf mois de décalage. Les lire ensemble dit si la prochaine marche du crédit immobilier est devant ou derrière nous. Dernier point réel : août 2026 pour les deux taux mensuels, 16 septembre 2026 pour la dernière décision de taux directeur.

Taux des crédits à l'habitat à taux fixe · août 2026 3,20 %

Banque de France, relayée par la Banque centrale européenne, crédits nouveaux, août 2026. Notre série trimestrielle, dont le dernier point réel est le premier trimestre 2026 à 3,07 %, est donc dépassée par la donnée mensuelle. Estimation Nexelys : 3,26 % au troisième trimestre 2026, 3,35 % au quatrième. Prévision Nexelys : 3,40 % au premier trimestre 2027, 3,45 % au deuxième. Le mouvement n'est pas terminé : 25 points de base restent à passer sur quatre trimestres.

Taux long français à 10 ans · août 2026 4,00 %

Banque centrale européenne, taux de référence au titre du critère de convergence, août 2026. À écrire au plus près du chiffre : notre trajectoire trimestrielle de l'OAT à dix ans, arrêtée au premier trimestre 2026 à 3,49 %, monte à 3,70 % au troisième trimestre puis plafonne à 3,80 % jusqu'au deuxième trimestre 2027. Le taux long observé est déjà 20 points de base au-dessus de ce plafond. Nous traitons donc 3,80 % comme un plancher, pas comme une cible.

Taux de refinancement BCE · depuis le 16 septembre 2026 2,65 %

Banque centrale européenne. Ce taux valait 2,40 % du 17 juin au 15 septembre 2026 : la dernière décision l'a relevé de 25 points de base. À ne pas confondre avec les deux autres taux directeurs, qui sont à des niveaux différents : la facilité de dépôt est à 2,50 % et le prêt marginal à 2,90 %. C'est le taux de refinancement, et lui seul, qui est repris dans nos tableaux.

Écart crédit habitat contre taux long · août 2026 -80 points de base

Calcul Nexelys sur les deux séries ci-dessus, même mois, 3,20 % contre 4,00 %. Le crédit immobilier se traite 80 points de base SOUS le taux souverain à dix ans, ce qui est l'inverse de la configuration habituelle. Deux issues seulement : soit le crédit remonte vers le taux long, soit le taux long reflue vers le crédit. Notre trajectoire retient la première, avec un crédit à 3,45 % et un taux long à 3,80 % au deuxième trimestre 2027, soit un écart ramené à 35 points de base.

Notre analyse : c'est l'anomalie la plus exploitable de cette édition. Un crédit à 3,20 % quand l'État emprunte à 4,00 % sur la même maturité ne tient pas longtemps : les banques ne prêtent pas durablement sous leur propre coût de ressource. Notre trajectoire ferme l'écart par le haut, le crédit rejoignant 3,45 % au deuxième trimestre 2027. Notre lecture, pour un acquiséreur : la fenêtre de taux ouverte aujourd'hui est une anomalie de marché, pas un acquis, et un accord de prêt signé ce trimestre vaut 25 points de base. Pour un vendeur : cette même fenêtre soutient encore la solvabilité de vos acheteurs, et elle ne sera pas là au printemps.

🔑 Volumes · l'ancien a déjà fait sa reprise

Transactions de logements anciens · cumul 12 mois · 1er trimestre 2026 952 000 · +7,9 % sur un an

🛋️ Locatif · l'écart entre ce qu'on révise et ce qu'on encaisse

Indice de référence des loyers · 1er trimestre 2026 146,60 · +0,8 % sur un an

🏢 Immobilier d'entreprise · deux plateaux, pas au même étage

Permis de bureaux · août 2026 indice 60,0 · -16,1 % sur un an

📖 Lexique

Indice des prix des logements · Indice INSEE, série 010751596, logements neufs et anciens, corrigé des variations saisonnières, base 100 en moyenne annuelle 2015. C'est un indice, pas un prix : il ne se convertit pas en euros par mètre carré.
IRL, indice de référence des loyers · Indice INSEE trimestriel, base 100 en 1998. Il plafonne la révision d'un loyer en cours de bail. Il ne mesure pas les loyers réellement payés.
Loyers effectifs · Indice mensuel des loyers réellement acquittés, base 100 en moyenne 2015. Il intègre les relocations, donc la remise à niveau du loyer au départ d'un locataire, ce que l'IRL ne fait pas.
Taux de refinancement BCE · Le taux auquel les banques empruntent à la Banque centrale européenne pour une semaine. Il se distingue du taux de la facilité de dépôt et du taux du prêt marginal, qui sont deux autres taux directeurs, de niveaux différents.
Taux long 10 ans · Rendement de référence de la dette française à dix ans, publié mensuellement par la BCE au titre du critère de convergence. Il sert de socle au coût du crédit immobilier à taux fixe.
Transactions, cumul 12 mois · Nombre de ventes de logements anciens sur douze mois consécutifs, en milliers. Mesure publiée trimestriellement : un chiffre de trimestre porte donc sur l'année qui le précède.
Permis de bureaux et permis de locaux hors bureaux · Indices mensuels en base 100 sur la moyenne 2021. Ce sont des indices d'activité d'autorisation, pas des surfaces : une valeur de 60 signifie 60 % du niveau moyen de 2021.
Dernier point réel · Le dernier trimestre ou le dernier mois pour lequel la statistique officielle est publiée. Au-delà, nous publions une estimation Nexelys, puis une prévision Nexelys, nommées comme telles.
Point de base · Un centième de point de pourcentage. Un écart de 80 points de base vaut 0,80 point de taux.

📚 Sources & méthodologie

INSEE · Indice des prix des logements, série 010751596, neufs et anciens, corrigé des variations saisonnières, base 100 en moyenne 2015. Indices de prix des appartements anciens, des maisons anciennes et des logements neufs. Indice de référence des loyers, base 100 en 1998. Indice des loyers effectifs, base 100 en moyenne 2015.
Banque de France · Taux des crédits nouveaux à l'habitat à taux fixe, relayé par la Banque centrale européenne. Donnée mensuelle, dernier point août 2026.
Banque centrale européenne · Taux de refinancement, taux de la facilité de dépôt et taux du prêt marginal. Taux long français à dix ans au titre du critère de convergence.
SDES, base Sit@del · Surfaces de bureaux autorisées, France métropolitaine, cumul douze mois.
Méthodologie Nexelys · Nos estimations et prévisions croisent les séries officielles et un ensemble d'indicateurs avancés : taux, crédit, prix à la consommation, énergie. Elles sont recalculées au début de chaque mois. Les valeurs annoncées comme estimations ou prévisions sont produites par Nexelys et n'engagent aucun institut public.
Ce que nous ne lissons pas · Deux écarts de cette édition sont écrits plutôt que gommés : le deuxième trimestre 2026 de l'indice des prix est sorti 1,8 point sous notre estimation, et le taux long observé en août dépasse de 20 points de base le haut de notre trajectoire trimestrielle. Dans les deux cas nous retenons le réel et nous le disons.

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L'édition complète contient 5 sections, 17 indicateurs chiffrés avec leur source et leur base, l'anomalie de 80 points de base entre le crédit habitat et le taux long, l'écart entre l'IRL et les loyers réellement payés, le décrochage du bureau mesuré sur la même base que les autres locaux, et 5 perspectives Nexelys avec une action concrète pour chacune.

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